在2012年之后，天津房地产市场便在调控中风雨飘摇，保持了很多年的房交会也变得“有一搭没一搭”，这让很多老地产销售感到极大的不适应。然而变化，才是最大的不变。下面是我对于天津房地产的粗浅分析，和大家共勉。
     1、调控成为习惯，5月同比走势渐强
     如果在2006年大家还对宏观调控心有余悸，战战兢兢的关心是否市场有重大变化，对未来预期扑朔迷离，那么2013年大家早已习惯，调控就是空调，越调越涨。根据天津的成交特点，每年市场刚需加改善的主力需求稳定在800—1000万平方米。从历年5月的成交历史来看，2013年5月天津新建商品房共计销售了10700多套，比2012年上涨了26.4%，价格方面则略有提升，但是变化幅度很小，表明2013年在销售量方面，虽然经历了国10条等更加严厉的政策，但这个政策却如温水煮青蛙，老百姓对政策的敏感度早已不如2006年的水平，对于后半年的市场，个人以为还是预期乐观的，但是这个乐观要加“谨慎”二字。至少目前看来，这个数据对于地方政府来说还是说的过去的，价格控制在政府目标之内。
     2、2013年窗口型市场取代传统营销旺季淡季
     2013年1-5月，从成交量来看，进入3月以后，整体市场的交易量呈现了逐步下滑的趋势。这与传统的5月黄金周成交周期旺销形成明显的对比，以往的传统市场，3月以后成交量将逐步攀升，一直到7月暑期，成交量会有下滑。这主要是受2月、3月市场调控政策影响，客户集中在3月购房，透支了4、5月的市场销售量。对于营销团队来说，应该摒弃传统金九银十等季节性促销的观念，转而跟进“窗口市场”。窗口市场就是指调控的影响，调控的不确定性，带给市场的变化也有很大的不确定性。比如以往在5月初的春季房交会，2013年天津取消了，关于蓝印改革、二手房税收调节等政策也时时在影响购房者的心理预期。当窗口期打开的时候，我们的货源是否储备充足了，我们的销售激励政策是否已经制定了，冲刺的目标和方式是否早已制定，都是影响我们能否抓住窗口的关键因素。这个机遇一旦失去，就意味着对市场的不敏感，意味着棋输一着。
     3、区域市场存在机会，激烈竞争需更加努力
     我们通过数据来看看各版块的情况，市内六区5月市场销售面积环比下降了14.1%，环城四郊区销售面积环比下滑了10.1%，五郊县销售面积环比下滑了8.7%，滨海新区销售面积环比下滑了2.6%。总体来说滨海市场属于改善和投资市场，在这次市场调整中反而受影响不大，当然这和区域内开发企业大幅度促销有关，比如塘沽腹地的项目价格回归2010年水平，生态城片区销售价格早已跌破2010年价格。市区情况下滑的最为厉害，一方面是市区房价的坚挺，客户并不买账有关系，另方面市中心纯改善需求占大部分，客户集中在3、4月出手，5月的销售回归也在预期之中，可以说是限购政策最终还是很好的抑制了这部分需求。
     汇丰行天津公司在环城四郊的北辰区市场份额占据较大，北辰销售面积在5月环比下滑了35.7%，远远高于四郊区整体下滑水平，也就是说北辰区是5月下滑的重灾区，区域表现拖累了环城四郊的数据表现。究其原因，北辰区5月没有新盘推出是重要原因，除双街板块、宜兴埠板块两个区域有房源持续热销外，并无新项目推出。另外区域市场也有关系，公司代理的北辰重点项目在5月明显感受到客户意向度减低和客户来访量减少，反之在西青、津南等区域项目，通过现场调研，并无大规模市场衰减的迹象。因此可以说各区域的表现还是有很大差别，并非整体市场下滑，要想保持热销局面，需在货源储备、促销动作上多下功夫，保持敏锐的市场嗅觉。

     4、二手房影响新房成交不靠谱，联动销售成为新趋势
     在三级市场和二级市场的关系方面，由于2月三级市场的火爆成交，导致3月份市场数据三级市场超过二级市场136.7%,之后不久便回归正常水平，保持在新房销售面积的50%上下浮动，表明三级市场和二级市场在天津市场走势中的高度一致性。因此有观点认为二手房抢了新房的生意，这个说法还是不靠谱的。目前在实际操作中，以武清市场为典型代表，新建商品房销售和三级市场联动成为“标配”，只不过大家通常的做法是将新建商品房售价抬高1%-2%，预留给三级市场联动的空间，这个趋势公司应深度关注，一旦这个趋势深入发展影响全面市场，那么拥有更多二手门店的销售公司将把握市场主动权。这也是2012年以来代理市场的重点演变趋向，建议营销团队关注渠道的使用，包括汇丰行的刀锋团队和三级市场联动方式等等。
     以上分析希望能为公司领导和销售团队起到抛砖引玉的作用，在2013年把握市场先机，不断挑战冲刺销售业绩新高度。最后感谢天津公司客户部协助整理的市场数据。