最近关于城镇化的话题在各类媒体屡见不鲜，对于城镇化的发展与房地产未来的关系大家都比较关心。下面我们逐一了解有关城镇化的相关资料与数据。
     “十八大”报告明确提出，改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例，并依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权。
     2012年12月16日，中央经济工作会议指出：城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。
     大力推进城镇化是新一届政府施政理念的重要内容之一。国务院总理李克强多次强调，中国要依靠改革实现没有水分的真正发展，而城镇化是发展最大的潜力。
     通过以上总结可以看到党中央国务院非常重视我国的城镇化的发展。推动我国城镇化的健康发展是国家的经济走上健康发展的重要国策。

关于城镇化的数据
    从1978年到2011年，城镇人口从1.72亿人增加到6.9亿人，城镇化率从17.92%提升到51.27%。目前我们的城镇化率为狭义的城镇化率，仅仅是城市常住人口的一个比例。国际上一些关于城镇化率的数据是这样的，发达国家的城镇化率高达75%以上，国际平均水平是52%。
     目前，我们国家的伪城市化率刚刚达到国际平均水平。如果按照户籍人口统计，目前我国的城市化率仅为40%左右，因为大约有1.6亿的城市候鸟存在与城市。我们的教育、医疗、社会保障、城市配套等公共服务水平来远远达不到城市的实际需要。官方公布的中国城市化率51%的数字中超过10%是半拉子的城市化。根据国家统计局的数据显示这些城市候鸟的住宅拥有率不足1%，享受医疗、教育、养老等方面的待遇的不足两成，所以我们称其为为城市化。

城镇化过程中存在的现象与问题
     农民土地物权形同虚设。过去三十年农民土地权利弱化；地方政府(市县一级)过度依赖土地出让收入及与土地相关的融资；城市面积迅速扩张和城市土地使用效率的低下，和与此相关的耕地占用和流失；土地法律框架不完整。
     户籍制度让1.6亿农民工被城市化。若果按照户籍人口统计，目前我国的城市化率仅为40%左右，因为大约有1.6亿的农民工群体。中国社科院农村发展研究所表示，户籍改革之所以难以推行，就是因为城里的福利政策与农村的差距太大了。
盲目的造城运动致使城镇化效率低下。各地在大张旗鼓进行城镇化同时面临的一个颇为尴尬的现实是，众多县级市要建超高层写字楼、大搞“城市综合体”。另有一些城市以加速城镇化进程为幌子，以建设工业园区为名，以获取土地出让收入及相关税费为目的，大搞扩城、造城运动。不少地方采取“摊大饼”的方式推进城市化，把各种产业都堆在大城市里面，搞“造城运动”。结果不论城市建设还是城市运营都效率低下，使城市化和工业化受到了成本过高的阻碍。

有关人口与城市的相关数据
     【人口情况】
      2010年中国人口总数13.4亿，最近几年人口增长率约0.5%，那么2020年总人口约14.1亿，2025年约14.5亿人口。2010年城镇人口6.7亿。他们居住在4个直辖市、27个省会城市、5个计划单列市、282个地级市、374个县级市、以及包含1642个县城的超过2万个镇的城镇中。
     随着人口老龄化的到来，人口自然增长率，由1997年的1%降至2011年的0.479%。呈现逐年下降的趋势。
     中国区域人口发展严重不平衡，呈现向三个经济圈集中的趋势。改革开放后，中国的人口开始大迁移，农村向城镇迁移，城镇向大城市迁移。落后地区向发达地区迁移。从2000年开始，以珠三角、长三角、首都环渤海为中心的三大经济权吸引着全国的人力和财力。北京、天津、上海、浙江、广东人口暴涨，相对应的东三省、安徽、河南、湖北、湖南、广西、贵州、四川、重庆等地人口负增长或不增长。
     【城市特征】
      依据目前中国城市人口规模现状，对划分界定大中小城市提出了新标准：市区常住人口50万以下的为小城市，50万～100万的为中等城市，100万～300万的为大城市，300万～1000万的为特大城市，1000万以上的为巨大型城市。）
根据最新数据显示目前人口超过1000万的巨大型城市有北京、上海、天津、重庆、广州5个，人口超过100万的特大城市与大城市共计大约75个。这些城市80%集中在京广线以东和京广线周边。
     据各城市规划数据统计，预计到2020年300万人口以上的城市将达到45个，200万人口以上的城市将达到65个，百万人口城市将达到150个以上。届时，中国将会走向大城市时代。
     【住房情况】
      2009-2012年中国商品住房销售面积平均每年大约10亿平方米。我国私有住宅的拥有率非常高。有关数据统计城市户籍人口户均住房拥有率高达95%，按照城市户籍人口5亿计算，截止2011年城市人均住房面积36平方米，那么现在在册统计有产权的住房大概有180亿平方米的市场保有量。据民间的数据统计，城市的城中村的住房保有量大约60亿平方米。实际城中村和不在册的住房可能更多，有关部门和专家测算城市户籍人口户均住房大约2套。
      以上主要介绍有关城市化、人口数量与特征、城市发展情况、城镇情况、商品房销售数量等数据。下面就中国城镇化未来有关城市化率、人口与住房问题算算账。
     【城市化率】按照统计局数据最近十年(2000-2010)城市化以每年以1.5%的速度增长，根据数据测算2011年至2025年按照1%的速度增长，那么2020年城市化率为60%,2025年为65%。
     【人口增长】
     根据测算，预计2010至2020年城镇人口增长约1.76亿人口，2020至2025城镇人口增长0.96亿。
     【居住需求】
     按照新增人口人居居住面积30平方米计算，2010至2020城市新增人口需要52.8亿平方米的居住面积，2020至2025年需要29亿平方米的居住面积。
     如果按照近几年商品住房每年销售大约10亿平方米计算，未来预计每年销售大约10亿平方米的量。预计2010至2020年共计增长约100亿平方米，2020至2025年共计增长50亿平方米。分别是净增长人员需求的2倍和1.4倍。由此可以看出仅靠新增城镇人口消化未来的供应量是不现实的，需要改善型消费群体。

预计未来房地产供需情况特点（2025年前）
     【有关规划与政策出台】
     中央政府会着力推动实施“城市群”战略。按照“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展”的要求，推动城镇化发展由速度扩张向质量提升“转型”。详见《全国促进城镇化健康发展规划（2011-2020年）》
     中央政府会推动出台并实施不动产统一登记制度。(国务院要求国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门2014年6月底前出台不动产登记条例)
     【商品住房供需特征】
     随着城市化进程的加快以及上百个百万人口城市的规划建设，预计到2020年乃至2025年前后，中国房地产市场住宅的供需总量均会趋于稳定增长的态势。由于商品住房的需求情况会表现一、二线城市需求增长逐渐趋于缓慢，三、四线城市需求逐渐旺盛。但是会呈现一、二线城市逐渐下降，三、四线城市逐渐增长的趋势。同时，那些相对落后的内陆城市将会成为未来房地产发展的宠儿。
     【商业地产的供需特征】
     中国房地产逐渐会进入商业地产时代。让我们拭目以待吧。