从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认开始，住房市场化中国的房地产行业已经走过了跌宕起伏20多年。而今天的房地产行业正处在动荡与变革的时期，对于房地产行业的未来大家都非常茫然，悲观者有之、乐观者亦有。房地产行业也已经发展成为对国民经济、居民生活具有巨大影响力的基础行业。然而相对与其他行业，特别是在国民经济中占据更重比例的工业，房地产行业仍是非常年轻的行业。在论述工业变革中我们根据生产工具、生产技术将其划分为工业1.0、工业2.0、工业3.0、工业4.0时代。借用工业变革的划分将中国的房地产行业划分成地产1.0、地产2.0、地产3.0、地产4.0。
房地产1.0时代。住房福利分房结束即房地产行业开始起步，房地产市场购买主体多为集体，个人消费者所占比例很少。消费者对住房产品的要求不高，仅仅只是提供一个居所，对劣质产品、市场需求不是太看重，总的来说是卖方市场。
房地产2.0时代。房地产市场的购房主体由集体转为个人，国有、集体、中外合资、合作、独资、私营的房地产企业参与房地产的开发销售。普通居民有了选房的自由，不同的家庭对住宅的需求不一样。为了争夺购房者，房地产2.0时代居住理念产生、形成，人们开始讲产品、环境、功能、布局。消费者开始逐渐成熟，但对诸多的理念并不清晰。地产营销大行其道，对项目进行全方位的包装、宣传。于是乎项目展现在消费者面前异常完美，在建筑设计上充分考虑了居住者的需求，不断创造出新的居住理念：住宅的户型设计与周围的城市景观、人文环境、生态环境等融合在一起，而且扩展了住宅空间的外延。在住宅户型设计时兼顾居住环境的规划，在考虑户型布局的同时，兼顾居住环境的营造。每个项目都在与周围的自然环境、人文环境以及社会环境的和谐统一，实现 “ 人居合一 ” 的理想境界，房地产行业兴盛繁华。
房地产3.0时代。工业革命3.0是以互联网为代表的信息技术主导的工业革命。房地产3.0时代与工业革命3.0类似，是以互联网、移动互联网技术为基础的房地产电商、O2O，以及电商平台对传统房地产销售的变革。
房地产2.0时代在多种因素的共同影响下中国房地产兴盛繁华，房价飞速上涨，企业均获得异常丰厚的收益。在市场经济机制下，资本与资源会向高收益行业倾斜。特别是竞争不充分与资源垄断的行业在权利寻租与资本疯狂追逐而形成资源的错配，在房地产行业畸高的利润吸引下，企业与资本开始大量向房地产行业倾斜，各个企业无论原有主营业务是什么都开始进入房地产行业，各地大量的房产项目开工，新城开始建设房地产市场供应量急剧增加。在房价不断上涨的压力下，普通消费者与中小投资者也将大量的资金投入房地产市场，进而产生了倾尽几代人积蓄购置房产、拆借资金甚至在地下钱庄借高利贷投资房产的事情。为了纠正资源错配，保证整体经济健康平稳的运行，政府在对房地产行业多次调控失效后，相关部门开始利用动用行政手段强行扭转房地产市场，限购、限贷等行政手段控制房地产市场。在“双限”的影响下，房地产投机与投资者被快速的驱逐出市场，改善性需求也被强行压制。房地产需求市场急剧萎缩，房地产市场开始由卖方市场转向买方市场。寻找客户成为各项目与房地产企业当务之急，电商、O2O、全民经纪人任何能与客户产生关系的渠道都被房地产企业紧紧握住。
房地产4.0时代。房地产4.0时代生产者和消费者的权力发生了转变，消费者自主选择时代已经到来。
在房地产3.0时代及以前，房地产相对于其他行业对于产品的重视度极低。从1998年开始时至今日我们可以看到众多的项目对产品的关注仍在建筑风格、景观配套等较浅的层次。而对于建筑结构、使用功能、建筑设备、建筑材料、建筑工艺、客户体验等方面的研究的很少。例如在建筑结构上，无论项目定位刚需，还是高端，多层建筑的结构多数是混合结构，高层建筑多数为剪力墙。这两种结构中多数墙体为建筑物承重结构，平面结构一经确定很难进行调整，很难适应不同业主或业主不同阶段对住房功能需求的变化。而日本1985年开始使用的建筑隔震技术、德国的外墙技术等等在我国还很难看到身影。项目施工几乎均为现场施工，不但施工质量难于控制，而且在施工过程中产生的大量建筑垃圾对环境造成污染与破坏。于此同时许多研究成果却并不被房地产企业所应用，虽然相对于其他行业房地产行业的专利保护如此的简单。以周燕珉教授为例，其公开发表的论文《板式小高层交通空间设计》、《住宅复合型厨房空间研究》、《日本集合住宅及老人居住设施设计新动向》、《中日韩住宅户型设计比较》、《中国住宅户型设计新趋势》中所提及的设计理念与思路，以及《住宅精细化设计》等对住宅产品进行详细的研究。仅有少数部分企业对于建筑使用功能的研究，建立自己的产品体系与产品库；朗诗、当代、方兴等企业对于建筑设备与用户体验的研究；万科等企业对建筑工艺与产业工业化的研究。
工业4.0时代，制造业的商业模式是以解决顾客问题为主。制造企业将不仅仅进行硬件的销售，而是通过提供售后服务和其他后续服务，来获取更多的附加价值的软性制造。带有“信息”功能的系统成为硬件产品新的核心，个性化需求、批量定制将成为潮流。制造业的企业家们要在制造过程中尽可能多的增加产品附加价值，拓展更多、更丰富的服务，提出更好、更完善的解决方案，满足消费者的个性化需求，走软性制造+个性化定制道路 。
房地产4.0时代，房地产行业将以产品（建筑）为基础，消费者与企业之间沟通与交流，以良好的用户体验为目的使消费者参与产品设计、生产等环节的部分流程或全部。亦如当前的Iphone，企业提供一个平台众多的APP共同支撑一个新的终端设备。房地产行业，特别是当前中国以集约住宅为主的模式下很难实现如同工业3D打印一样随意个性化定制的住宅产品。但房产4.0时代，建筑将变成一个平台，而不是一个结果或者作品。而在平台上舞蹈的是生活和人。你爱极简主义、硬朗分明；她爱复古繁琐，奢华有情调。夜猫子需求卧室足够大，可以张开暗夜的翅膀让思想翱翔；交际花要求客厅能开轰趴，可以落花狼藉酒阑珊，笙歌梦醉间，隐藏在居住背后的是数不清的生活方式。世界如此缤纷多彩，每个生命体都有自己的精彩，而家庭生命周期、生活方式、生活习惯的不同对于居住的要求亦有不同。作为平台建筑必须解决两个题，“长”和“变”，一方面建筑的时间寿命要尽量长，另一方面要尽快地适应需求和环境的变化，让建筑和人互动，解决长效和快速的功能变化的矛盾。建筑分成两个部分：一个是“支撑体部分”，主要是结构、公共空间（包括交通核心筒），其基本上是不动的；另一个是 “填充体和灵活构件”，如建筑内的隔墙材料装修设备等。特别是设备的更换，一般来说室内装修可以十年不换，可是设备两三年就要换。这种分离设计的优点可以保证长期有效的结构部分有很长的寿命，不影响和限制功能的变化；填充体与灵活的变化也不会影响建筑本身的寿命，不会因为室内的分割和功能过时，使得非要把整个建筑重新进行拆建。房地产4.0建筑具有灵活性、预期性，鼓励不同的使用者，包括设计师和专业人士在建筑使用中还能继续参与建筑的改造。开放建筑是在保持与整体环境的联系性的同时体现自己的特点和目的，特别强调和城市整体的融合。
工业4.0的基础是智慧工厂、智慧生产、智慧物流，对于房地产亦是如此。BIM技术、PC化生产的广泛应用为房地产智慧化生产提供了基础。在物联网与BIM技术的支持下，客户可以将自己定制的住宅模型发送到PC生产企业。PC生产企业根据BIM模型按照通用的标准生产客户定制的模型配件。配件生产完成后根据BIM的施工要求与顺序，由智慧物流安排配件的运输进行是施工与安装。如同购买Iphone的客户可以根据自己不同的需求与爱好安装不同的APP，在房地产4.0时代客户也可以根据自己与家庭不同生命周期的不同需求改变居住布局或增减建筑设备。
房地产4.0时代，随着供应量与需求量的变化、购房客户的成熟、信息渠道的顺畅，房地产行业与当前其他消费品行业相同概念、包装、客户渠道等手段将余家趋同。产品，特别是颠覆性的产品将逐渐成为赢取客户的关键。房地产行业缺少像Iphone一样重新定义手机一样的产品。而且如同乔布斯创造Iphone使用的技术均非原创一样，当前并不缺少新建筑的技术。BIM、PC、填充模块、同层排水等技术已经广泛的应用到不同的建筑之中，而且从设计理念、规划方案、建筑设计、建筑设备、产品设计、新技术流行趋势与应用很多技术与其他行业先进技术差距越来越小。唯一缺少的是重新定义“房地产”的勇气而已。
虽然近期国家对房地产行业调控开始转向，松绑二套房与房贷的限制，并且在两会中再次提出“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳发展”，但并不等同于任由房地产无序的发展，任由房价快速增长。同时改善性住房需求，并不是简单的将居住空间扩大“改善性住房=大户型，大户型≠改善性住房”。或者从偏远的区域换到中心区域，从环境较差的区域换到较好的区域。改善性住房更多的是从根本上解决原有居住的痛点。
如同工业4.0一样寥寥数笔很难写尽房地产4.0的概念与实现路径。唯一可以肯定的是房产行业必须顺应时代的发展，以满足客户需求为唯一目标。