【昨天：论新政出台对旧政策的改变】

　　在这万物复苏的三月，房地产调控政策也抵不住春的诱惑，纷纷探出头来。就在3月的最后五天，中国相继六个部门出台有关房地产调控政策，出台之频繁令人膛目：

l 3月27日  国土资源部与住房和城乡建设部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

l 3月30日，财政部、国家税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，免税期限由5年降到了2年。

l 3月30日，中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，降低了二套房的首付比例。

　　从土地到建设，从信贷到税收，2015年这些在房地产的诸多环节上的政策变化，标志着房地产调控的大幕就此拉开。这些可谓是“救市”的政策，看起来像是一次有计划有决心的全面整顿。但中国房地产市场在经历了过去那些年的几度政策波澜之后，我们不禁要问：其功效又当如何呢？

　　就像古时候的变法一样，即使再有必要的改革，也会经历阵痛或是一些难以控制的实施结果。更何况，现代房地产行业是一个关联非常广泛、复杂的系统，很多调控因为各种原因不能动其筋骨，所以有时候动起手术来，更像是“头疼治头、脚疼治脚”，许多政策愿望是好的，可在市场的综合作用下，也很难达到最完美的效果。因此，在多年的市场实验下，很多政策又相应放松捆绑市场的触手，开始回归健康发展这个主题。

　　再比如说，提高二套房首付比例，最初目的是想控制投资，但效果不够直接有效。二套房打击的范围牵制住了真正的刚性改善，影响了正常的购房需求；而对于资金良好投资者来说又不够一针见血。这种以打击一片来控制投资，以控制房价的方法，破坏了市场自我调节，反而增加了购房成本，无形中又给了市场更沉重的负担。如今降低了二套房的首付比例，也是对政策杠杆重新回归健康的一次更正，是良性发展的新起点。

【今天：新政策在徐州着陆的市场反映】

　　新政策对市场究竟有多大的利好？能否复苏中国房地产经济的繁荣？这不仅是一个值得深思的问题，也是一个需要市场去实践的话题。

　　新政对恢复市场活跃度、促进交易有一定的影响：北京、深圳等一线城市二手房价格出现明显上涨；一线房企也纷纷打出“涨价，4月1日执行”的广告。但相较于一线城市的活跃，更多城市对新政的反应要温和许多。

　　以徐州为例，新政策出台前的市场情况是这样的——2014年徐州市区新房成交均价史无前例的出现了“8连跌”，由最高的7306跌至6698元每平方，平均降幅超过600元/平米。这不仅是因为政策捆绑对市场产生的消极影响，最核心的原因还是由徐州特殊的市场情况——市场开发过量、供远大于求现状决定的（2014年底累计剩余供应量约845万方，需2年以上才能消化完成）。

　　我们可以观察一下政策出台之后的市场反映：成交套数方面2015年3月成交4008套，环比上升 86.94 %。但同比2014年3月减少592 套，同比下降12.87 %。价格方面，3月份出现8连跌以来的首涨，但增幅仍然有限。

　　可以看出，成交与去年相比呈现下降状态，而在当前的市场形势之下，价格暴涨的可能性微乎其微。因此，新政策出台虽然是让买房变得容易了，但并没有给徐州形成翻天覆地的改变。依照2014年徐州市场845万方的存量来看，徐州目前处于供过于求的局面，因此中长期来看，徐州地产市场缺乏上涨动力。市场还是受到供大于求市场规律的影响更为深刻。

【明天：稳定市场才是政策根本】

　　就新政在大多数城市相对温和的反应来说，住建部政策研究中心主任秦虹表示，这是因为房地产市场已经出现了新常态。新常态表现之一就是各地房地产市场的发展出现了分化，有的地方供求大致平衡或供求略紧，而有的地方已经出现了供过于求的局面。

中国经济的改革前路漫漫，我们究竟该怎样看待政策对市场的影响？

　　过度的调控会影响房地产业的健康发展，但政策对于房地产泡沫也不能置之不理、听之任之。经过反复多年的政策调整，业界和消费者已经不像以前一样，对新政策抱有很大的热情去揣度，而是更加理性的对待市场。

　　正因为如此，2015年房地产调控政策意在回归常态。前些年针对房地产市场的调控旨在抑制房价过快上涨、投资投机。而在2014年深度触底后，过于严厉的调控政策有条件回归到正常状态。

　　所以我们从政策内容中也能找到“新常态”的蛛丝马迹：不论是住建部和国土资源部的文件，还是央行、银监会、住建部联合下发的文件，同样看起来也更加理性，都在强调因地制宜，稳定市场是根本目标。

　　总的来说，我认为此次房地产调控新政的出台，其主要内容为支持刚性需求和刚性改善，不能理解为是政府的救市行为。后市预计会出现量升价稳的局面，不会出现房价的大幅反弹。对于我们房地产从业人员来说，新政策无疑是房地产市场的良性信号，但我们也不会对此寄托太多的期望，而是以更长远的眼光，把新政看待为稳定市场，促使房地产业健康发展的良剂。