【如果打个比喻，那么，中国房地产业就像是一辆曾经疾驰的列车】

中国房地产业，经历了近30年的发展，就像是一辆不曾停歇的列车，不停地燃烧燃料，疯狂而急速的行驶。作为一个结构复杂的经济支柱行业，一个老百姓生活离不开的行业，它牵扯到很多关系到民生大计的问题。中国地产似乎跑得太快，粗放快速发展的确也带来了许多伴生问题，房地产市场呼唤健康规范发展。

【慢，总比轨道崩塌要好得多！】

进入10年调整期的中国地产，眼见着从黄金时代走向白银时代，近些年来的地产调控政策，总在纠缠着一个问题：房地产这个大火车开得太快了，不安全不稳定的隐患太多！但又迫于没有良方，所以政策总是在走走停停，调上调下的变化，却又似乎总在市场反应上不够精准。

对于大多数身处行业变化中的房地产开发商和服务商来说，2014年无疑是体验了一把风雨洗礼。被前几年的政策硬拉硬拽的这辆火车，强迫其慢下来的动作，似乎显得有点过于猛烈了。但对于房地产长远发展来说：慢，总比轨道崩塌要好得多。

【太慢了，就把刹车抬一抬，原来的枷锁松一松！】

不能太快，也不能太慢！太慢了，就把刹车抬一抬，原来的枷锁松一松！2015年，中国房地产市场在政策调控方面，把一些限购、限价等行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除，将以利率、信贷、税收等经济手段为主和中长期制度建设的调控方式取而代之。

2015年宏观经济或将迎来更为严峻的考验，尽量保持市场平稳发展，稳定住房消费，为整体经济实现保增长目标提供保障。中央对房地产稳消费的表态，有利于稳定市场预期，提振市场信心。

【稳定行驶是第一位的！——房地产业首要任务是保持市场平稳发展】

国务院总理李克强作政府工作报告，明确房地产业首要任务是保持市场平稳发展。将稳定住房消费、分类指导、因地施策作为2015年房地产政策总基调，积极应对新局面、新问题。

为了保障调控的成果，调控也必须建立在稳定的基础之上！ 

于是出台了以下政策：

1. 3月1日不动产统一登记条例已正式实施，相关配套措施陆续出台，进一步细化了不动产登记相关内容，同时地方不动产登记工作陆续铺开。

2. 户籍制度改革不断推进，各地陆续出台措施积极落实户籍制度改革。

3. 农地入市继续加快，农村土地制度改革试点进入启动实施阶段，一系列长效机制正逐步落到实处，持续构筑行业发展的良好环境。

这些政策的出台，促使各类城市陆续完善与调整相关政策，向着保障稳定健康发展的方向努力。

【给刚需刚改松松绑！——中央集中出台措施促进刚性楼市需求】

2015年，经济发展的主要预期目标——国内生产总值增长7%左右，宏观经济或将迎来更为严峻的考验。就房地产行业来，全国商品房待售面积为6.22亿平方米。若按每套100㎡计算，全国待售商品房约有6百万套，数量之庞大，若市场持续低迷状态，预期目标将很难实现。 

起初靠遏制资金门槛而建立起的政策阻力，为房地产投资降速的同时，也牵连到刚需刚改的正常需求，于是国家把纠枉过正的枷锁松一松，为的是让火车能够适当加速！ 

1．3月30日，降低二套房首付比例和公积金购买首套房首付比例。购买二套房，若已结清首套房房贷的，则仍享受30%的首付比例，而未结清首套房贷的，最低首付比例下降至40%。

2．公积金购买首套自住房最低首付比例降低至20%，首套结清贷款申请公积金贷款购买二套房首付最低为30%。

3．财政部、国家税务总局发布，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

通过放宽住房公积金使用和贷款比例下降，降低了购房门槛，减轻购房者压力，刺激2015年房地产市场大规模去库存。而调整后营业税减免，也使得二手房流转成本降低，在一定程度上刺激二手房交易，活跃了市场消费。

值得一提的是，国家放松捆绑是建立在市场低迷情况之下的弹性调整，更侧重于刚需刚改的消费刺激，手段较为柔和，适应稳定发展的首要目标。

【会快还是会慢 ?各地政策落地还需因地制宜】

究竟这些政策给房地产现状带来哪些影响呢？各城市的反应如何？

——关于百城——

3月各级城市成交环比有明显回升。具体来看，北上广深环比均呈现大幅增长，但同比除深圳外均为下跌。二三线城市本月成交环同比均呈现增长趋势。从而看出中央政策的出台，明显影响了市场预期。

政策对房价的促进作用则不太明显。3月，全国100个城市住宅平均价格为10523元/平方米，环比下跌0.15%。从涨跌城市个数看，43个城市环比上涨，55个城市环比下跌，2个城市环比持平。同比来看，全国100个城市住宅均价与2014年3月相比下跌4.35%，跌幅较上月扩大0.51个百分点。

可见，政策对于市场有促进作用，但原有的市场沉幕尚未褪去，成交增幅有限，价格无明显变化，这也切合了平稳发展的初衷。

——关于北京——

我们来关注一下北京纯住宅的供应量。据统计，北京可售期房和未签约现房住宅总共为81114套，如果把市面上众多在售的商住产品（公寓、loft）等计算在内，北京市的新盘库存量（已领证未签约，不包含商业和保障房）高达108265套，总面积超过1320万平方米，其中库存量最大的是通州区（超过1.9万套），第二是大兴区（超过1.7万套），房山区也超过了1.2万套。从这个数字来看，北京楼市的去库存压力并不小。

但在政策出台之后，我们明显观察到以下数据：

l 2015年1季度（1.1-3.25）北京新商品住宅成交19228套，同比2014年1季度成交量16418套增加2810套、上涨17.12%，成交面积190.66万㎡，同比增加14.25万㎡、上涨8.28%；

l 1季度二手房商品住宅成交29583套，同比2014年1季度成交量23156套增加6472套、上涨27.76%，成交面积211.65万㎡，同比增加55.62万㎡，上涨26.28%。

北京作为行政首都，五个限购城市之一，受政策引导反应非常明显。3月两会积极表态稳定住房消费，中央密集出台支持措施，加之地方公积金政策放宽等一系列鼓励政策的出台，明显影响了北京的市场预期，3月“小阳春”如期而至。

但是，面对10万套高库存量及约4万套自住房的入市，对于开发商来说，北京楼市去库存的压力并不小。这辆火车究竟能跑多快，还需要看市场后劲的反应，期待着北京房地产持续升温。

现今房地产发展之我见：

1. 中国房地产经过近三十年快速增长，必然伴随许多弊病且越发明显，经济积弊、房地产泡沫非常有必要解决。

2. 中国房地产就像几十年超速行驶的列车，已近似鼎盛，想快速让它回归正常发展速度，不能太过操之过急，需要缓踩煞车，保障长期健康稳定发展，使房地产业逐步走出改革的阵痛。

3. 很多中国房地产业乃至中国经济的弊病实际都有其深层的诱因，而反腐就是改其诱因的一把小刀，它不仅仅只是一个经济手法，也更是一场政治博弈，力求市场正规化。在这场政治和经济双重博弈中，短暂的阵痛如众多开发商利益链断裂、频频关门避客，楼市萎靡也将短期内上演。

4. 房地产行业在中国经济中扮演特别重要的角色，作为中国经济支柱产业的房地产业不能沉船，房地产业政策也在不断尝试中逐步成熟。