“把酒问沧天！借问天上宫阙，神州地产今夕是何年！”今天房地产市场走势无时无刻不牵动着众人的神经。2013年一线城市房地产市场的强势反弹给2014年神州大地的房地产市场无尽的遐想空间，各路诸侯粉墨登场， “市场分化”、“调控持续”、“取消限购”等论调充斥着2013年年末与2014年年初各类媒体。作为在中国地产市场搏杀了18年的汇丰行地产顾问机构，自1996年成立以来几乎经历了中国房地产市场的历次调控。从汇丰行经历的历次房地产市场波动来看，全国整体房地产市场情况对各地房地产市场有较强的影响力，但区域的不同其影响力与时间效应也不仅相同。汇丰行地产投资机构沧州分公司，自2003年扎根于沧州这一渤海明珠，历经11年的市场磨砺，深蕴沧州地产市场，又可借助汇丰行地产投资机构全国布局对整体市场有较深的理解；既有对全国宏观市场的理解，又对沧州房地产市场微观把控。

　　从全国整体市场来看，2014年中国房地产市场未能延续2013年的火热行情。上半年的市场，虽然不是历史最差的，但由于经过15年的积累房地产市场化以来累积的诸多问题开始显现等原因，2014年上半年房地产市场却是争议最多的。这背后是房地产行业高速发展的15年之后，格局已经发生改变。从市场、政策、金融、土地等层面与2013年均有不同的变化。

　　市场巅峰期已过，主要城市新房市场增长有限。从全国40个重点城市市场数据表现，新建住宅的销售总面积高峰出现在2009年，2010年以后整体回落，再也没有超过2009年水平。2013年虽有大幅反弹，但其主要是建立在2011年低位的基础上。2010年以来全国新建住宅销售平均成交量维持在2.25亿平方米水平。即便是在2013年强力反弹的一线城市亦是如此，2009年高位同样没能被超越。新房高增长时代已经终结，在向平稳发展的过度阶段中，由于政治、经济等因素的差异地区之间、不同阶层需求之间的差异分化凸显。

　　政策市场调控微调，分类调控实施。2014年上半年，面对市场的高位回落，整体政策环境虽未发生根本性转变，但越来越多的城市加入了调控放松行列。根据“两会”提出的分类调控原则，那些库存量大、供过于求的城市拥有自行调整政策的自主权。而在市场持续低迷的情况下，加入政策微调行列的城市正在逐步扩容。

　　房地产金融触底,N谨慎加速。信贷环境的持续趋紧也是制约上半年成交的一大重要因素。虽然监管机构纷纷表态支持首套自住需求，但目前商业银行响应寥寥。面对尚未缓解的经济下行压力，中央一系列“微刺激”措施已经浮出水面，但对于房贷难言宽松。因此，谨慎的信贷环境将刺激楼市加速触底。

　　土地市场交投趋冷。今年土地市场成交呈震荡下行趋势。前6个月，经营性用地成交面积较去年同期下降，但土地出让金得益于前2个月成交活跃，创历史同期新高。受新房市场销售低迷及信贷紧缩的影响，二线及三四线城市宅地市场3月后即迅速转淡，一线城市则在5月后成交热度出现下降。土地市场整体转淡趋冷。

　　2014年上半年全国房地产市场普遍呈显低迷的态势，即便是2013年异常火爆的一二城市亦未能幸免，三四线城市房地产市场更是冷热不均，既有厦门、岳阳等房价高速增长的城市，也有温州、鄂尔多斯等房价急速下跌的城市。在2010年本轮房地产市场调控初期，受一二线城市限购、限贷政策的影响，大量开发商进驻三四线城市，自此大量三四线城市兴起轰轰烈烈的造城运动，形成强大的住房供应。而由于政治、经济等因素的局限，绝大多数三四线城市造城运动造成后续需求乏力，消化速度相对不足。今年部分楼市可能面临崩盘的风险。而沧州虽然不是中万招保金等大型房地产企业重点关注的城市，但在这个阶段沧州亦开始了类似的造城运动。虽然沧州楼市整体崩盘的风险较小，但沧州房地产市场未来两三年供给过剩将是众多房地产企业与代理机构面临的最大的问题。

　　沧州房地产市场现状

　　沧州作为三线城市，市场呈现比较显著的三四线城市房产市场的特点：

　　供应规模大幅增长。2009年以来，沧州住宅市场供应规模大幅增长，土地供应总量及待开发量快速增加。

　　区域发展不均，主要项目集中在西部板块。西部板块为沧州市新兴区域是沧州造城的主阵地，属于快速开发建设状态，居住氛围已基本形成。板块供应量最大，大盘林立，规划设计理念和楼盘档次在沧州均处于领先地位，潜在供应量庞大预计578万平米，在售量和潜在供量巨大，竞争激烈。

　　东部板块是沧县政府机关所在地，配套设施比较完善，交通路网便捷。但由于周边工厂企业较多，空气质量较差；整体环境较为脏乱嘈杂，居住环境较差，所以，楼盘价格较低，主要以刚需楼盘为主，潜在供应量预计107万平米。

　　中心板块交通便捷，商业氛围浓重；周边公共设施最为完善，作为核心区域有着不可比拟的综合优势。相对西部板块来说楼盘规模较小，并且多伴随大量的商业规划，影响居住品质，开发公司过于依赖地段优势，忽略自身产品设计，潜在供应规模最小，预计有64万平米的潜在供应。

　　受全国房地产整体市场影响，购房者观望情绪抬头，沧州2014年成交量下降，市场下行风险加剧。沧州房地产市场在经历了前几年的飞速发展后，进入2014年市场开始呈现出疲态。一方面，受全国范围内楼市成交量低迷、房地产调控政策变动、银行持续的观望式放款以及购房者观望情绪等整体环境的影响；另一方面，受沧州政府对无证项目的大力度稽查，除部分规模、产品、形象较好的大盘销量保持平稳，多数项目销量大幅明显下滑，开发商进入腹背受敌的状态。

　　商业供应量不断增大，但成交低迷。沧州的商业在整体房地产市场低迷的情况下，显得愈发显得不景气。随着土地等房地产开发正本的上升，高附加值的商业地产越来越受到开发企业的重视，商业地产供应量不断增大。沧州作为典型的三线城市，受政治、经济、教育等因素的制约相对于商业地产急速增加市场供应量而言，房地产市场容量相对较小，客户可选性增大。与此同时，受经济因素的影响沧州商业市场开发并不充分，而且缺乏具有商业地产运营经验的团队绝大多数商业地产的投资回报率偏低，回报周期较长。相对与商业地产的高风险与更复杂的投资要求，绝大多数客户更愿意投资相对较稳定、比较简单的住宅产品。基于以上原因，在未来很长一段时期，沧州商业地产的处境不会有很明显的变化。但随着沧州城市发展节奏的变快，与新型城镇化建设城市聚集效应逐渐的展现，以及商业地产运营团队的成熟，未来沧州商业地产市场会得到改善和释放。

　　价格相对稳定。在全国房地产市场低迷的形势下，虽然沧州房地产市场成交不可避免的出现明显下滑，但仅有个别楼盘价格出现了小幅的下降，整体上价格相对比较稳定。比较引人瞩目的是天成地产的项目却逆势而为，价格出现了小幅的增长。在三线城市由于市场容量等原因，在当前成交萎靡的市场形势下，以价换量的营销模式并不能达到开发商的满意。因此沧州房地产市场未来整体价格相对稳定，短期内不会出现大幅的价格变化。

　　沧州开发商路在何方

　　2014年房地产市场正经历深度调整，在信贷收紧、资金压力、供应量大等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多。

　　沧州作为三线城市，在现有的市场背景下，面临众多的挑战，该何去何从？

　　树立市场信心。房地产的结构性拐点出现，并不意味着房价一定会出现全面大幅下跌或是陷入危机。一方面，中国居民家庭资产负债表较为健康、杠杆率较低。这意味着房贷违约风险整体上应该可控，购房者被迫出售住房的概率较小。因此，相比美国等其他国家和地区的房地产市场，中国的房价黏性更大，财富效应带来的相关影响可能会较小。另一方面，政府仍有能力和意愿应对房地产下行、支持经济增长。除了已经在进行中的政策措施，如增加基础设施投资、加快保障房建设、实施定向信贷宽松政策、推进有助于增长的改革等，政府还可以放松一二线城市的限购政策、放松对房地产行业的信贷、降低首付比例，以及开放三四线城市的户籍以支持当地住房需求等等。此外，受益于欧美发达经济体复苏，未来一两年中国的出口增长有望得到提振。整体经济的好转必将对房产市场产生有益的影响。

　　保持良好的政府关系。在三四线城市的建设与发展中，政府所扮演的角色是城市运营规则的制定者与指挥者，沧州也不例外。相对于一二线城市政策相对规范，三四线城市政策往往是“一届领导，一个思路”，每届政府的更替对城市发展与建设都将产生一定的影响，政策的连续性也会产生一定的影响。所以，保持同政府的良好关系，合理把握开发的节点尤其重要。本届领导决定城市往西发展，而新领导可能会换个方向发展。这种转变可能会对项目产生知名的影响。相对安全的方法是合理控制开发节奏与销售节奏将项目在一届领导任期内完成。

　　全面提升是良策。受政策、经济总量以及市场化水平的影响，沧州的房地产开发起步相对较晚。但经过了近年的发展以及咨询高度发达、世界扁平化的影响，客户的商品房消费意识不断提升，个性消费理念得到长足发展。客户对企业品牌、项目开发理念、楼盘特色等方面要求逐渐提高高。未来房地产开发企业要针对住宅的商品化水平、建筑规划设计、产品研发、开发理念、新型建材、新技术以及营销推广策略要有全面的提升，才能够在激烈的市场竞争中脱颖而出。

　　合理的价格制定。沧州作为三线城市，消费者购房时对价格最敏感，属于典型的“价格型市场”。在购房是价格是购房者首先考虑的因素，在考虑完价格的因素之后，消费者才会考虑诸如地段、配套、户型、物业等其他方面的因素。在现有市场环境下，项目入市的价格须充分考虑市场情况，开盘即立势为项目后期的价格和销售做好铺垫。后期价格的调整须配合各节点进行，合理平衡利润和销售速度。

　　对于沧州房地产项目的操盘，既要考虑媒体咨询的极大丰富与世界扁平化的时代特点保持与一二线城市地产营销的同步性，又必须考虑沧州作为三线城市与其独有的城市文化的特点使地产营销方案具有较强的落地性与可执行性。例如，在汇丰行地产投资机构2003年进入沧州市场的初期，受房价、家庭结构、消费理念等因素的影响，住宅产品多以三室户型为主，营销手段相对单一；而同期一二线城市房地产市场住宅产品两室户型为主力，营销手段立体化。今天，从产品到营销手段，沧州与一二线城市越来越趋同，例如在一二线城市刚刚兴起的微信营销也早已经出现在汇丰行地产投资机构担纲营销的楼盘上。