汇丰行地产投资机构副总裁 李丽华女士

　　有这样一种女性，工作中力求完美、事必躬亲、身先士卒；生活中用心经营、淡定宽容、蕙质兰心。她就是汇丰行高层领导之一——集团副总裁李丽华女士。

　　1、在移动互联网营销强势冲击下，作为地产代理行业的汇丰行当前面临的最大挑战是什么？代理行业的前景如何呢？

　　李总：最大的挑战我想应该是我们怎么用互联网思维去理解营销；怎么借助互联网这个平台去实现我们的营销梦想。

　　其实移动互联网营销，对于我们代理行业或者说对于我们汇丰行来说既是挑战又是机遇；挑战主要来自内部，冲破思想观念的束缚，突破本位主义；以及我们各层级员工思维方式的转变，尤其是管理层；转变观念可能需要我们改变一些习惯、一些办法，甚至付出一些成本；我们还是要接受这种现实，积极的去拥抱这种变化。机遇就是移动互联网营销的兴起是社会进步的体现，年轻人能实现很多梦想，我们需要积极的融入，把它变成我们的一种工具和沟通方式。

　　说到代理行业的前景，我们中国的房地产发展只有20多年，香港100多年，美国200多年，我们的房地产才刚刚起步，很多事情我们都在摸索；在整个房地产市场发展过程中以及我们代理行业发展当中，有一些企业活下来了，发展的很好，也有一些企业没有能够跟得上社会的发展与变化，没能及时的转型或成长；企业就会被自己被社会所淘汰。在房地产分工越来越细化的今天，整个代理行业还是很有发展的；能够跟得上社会进步的代理企业应该会更有发展。

　　现在面对更加开放和融合的互联网营销的强势攻击下，一些没有规模优势的代理公司会死一批；其实今年非常明显，中国整个经济不景气，房地产发展遇到了国家经济结构调整的变革时代，一些开发商撑不住有的跑路了，有的跳楼了；而一些小的代理公司生存也日益艰难；从我们面试副总的时候今年非常明显，会有很多小的代理公司的老板出来找工作，干不下去了。如果想生存下去，可能需要转变观念，需要适应新常态，在整个社会经济的新常态下，我们企业需要什么样的新常态。这是我们各级员工都需要的思考；新常态就是规则变了，以前我们是GDP经济；现在新的政府宁可牺牲GDP的增速也要调整经济结构，大力倡导实业报国，以前因为房地产创富容易，基本是全民炒房；对这个行业也是有伤害的。现在通过这样的一种形式让我们这些房地产从业人员能更冷静的去思考这个行业，去思考我们企业的经营，让这个行业更健康一些，让企业经营的更长久一些。房地产最终还是要归于它最基本的居住需求和财富增长的需求；香港100年房价增长了60倍；当然这里有居民生活富裕和通货膨胀的因素；我们现在也应该把房地产当成一个正常的行业来经营，去静下心来研究客户需要什么，我们怎么样给客户创造新的价值，增加客户的粘性。

　　2、您对于未来的房地产市场的发展趋势有什么看法？

　　李总：对中国未来房地产市场的发展趋势，可能需要结合我们中国整个经济的大背景、经济周期波动的趋势以及我们中国目前正在面临经济结构的转型期来思考。

　　当前社会正在转型，国家正在调整经济结构，今年经济下行压力也比较大，而我们房地产也正在面临一次深入的调整，可能这次的周期会稍长一点。由于投资的信心问题，今年房地产开发的投资意愿也是一降再降，而整个中国的房地产销售面积和销售额上半年下降的厉害，第三季度应该是止跌了，从销售价格上来说虽然变化不明显，但是区域分化很明显，有些地区降幅非常大。

　　对中国房地产走势有很多声音，其中国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松的观点我比较认同，中国房地产现在面临的真正问题是什么？

　　供应层面，中国正在逐步进入新房供给与二手房供给彼此衔接转换主导的情况，中国其实是在转换主导力量。

　　需求层面，中国正在逐步进入投资需求明显退场，与改善性需求缓慢进场的交替阶段，退与进的力量对比，决定需求的下滑速度，但是有支付能力的需求不足，所以这个替换的速度也决定了下滑的速度。第三个是房价走势的需求，中国正在逐步进入单边上涨和双向波动，政府不再对房价进行直接控制的关键点，原先是单边上行，现在是双边波动，而且还有一点，政府以前的打压、行政性的打压反而使皮球越弹越高，现在由市场支持资源调配，这个市场出现了自主性下跌。

　　宏观层面，中国正在逐步进入由投资效应主导向财富效应主导的阶段，这些层面的问题，是中国房地产市场面临的真问题，然后结论是什么呢？经过20多年的高速增长，中国的房地产市场需要一次真实的调整，中国的房地产市场经历了20多年的野蛮生长，现在要退热解毒，需要一次真实的调整，原来调整在2008年应该出现，后来由于金融危机，把市场进一步拉高了，丧失了一次调整的机会。

　　从金融和投资的角度看，无论是发达国家还是发展中国家，房地产作为一种投资资产，房地产市场与宏观经济波动的联系都是非常紧密的。

　　从整个大的经济波动趋势看，中国经济经历了过去几年的两位数高速增长之后，开始进入一个周期性的回调阶段，房地产市场必然会不同程度受到这个大的背景的影响，形成不同程度的调整趋势，这既包括宏观紧缩政策的效果逐步显现，也包括资产市场开始普遍进入调整趋势，对于房地产来说主要表现为交易量的大幅萎缩和信贷的紧缩、融资成本的迅速上升以及由此带动的不同地区程度不同的房地产价格的调整。

　　同时，中国经济也正在进入一个产业转型的进程中，开始越来越强调从原来过分依赖低附加值的出口的增长方式转向扩大内需的战略，在这个过程中，原来出口比重较大的地区受到的影响较大，原来以内需为主要增长动力的地区则受到的影响相对较小，使得当前的房地产市场也呈现非常显著的地区差异。而在扩大内需的过程中，没有房地产市场的发展，内需的扩大可能也难以获得充足的动力，地方政府建立在“土地财政”基础上的城市化路径也促使不同地区的地方政府必然会设法促进房地产市场的发展。

　　从我们房地产行业的前景来看，我觉得还是很有发展的；

　　首先，中国人口基数大，虽然过去几年我们中国经济的发展得益于我们的人口红利，今后一段时间也仍然存在大量的刚需和刚改；

　　其次是人民的观念问题，房地产作为中国老百姓最重要的一种财富体现，它不太容易被取代；

　　第三，前几年政府用限购等行政手段压抑了很多正常的刚需和改善型需求，现在大部分城市限购取消后，随着房地产商对价格预期的降低，我想正常的需求一定会被释放出来；

　　第四，我们房地产行业和大部分行业一样，也是有周期的，好几年、平几年、差几年，我们从香港和美国房地产的历史经验中也可以有一些启发，香港房地产发展大概有100多年历史，香港的周期是8年左右的时间；香港房地产从长远趋势看，房价一直在上升，每次地产周期的高峰期，普遍比上次周期的高峰期高30%左右，反映了社会财富积累的存在形式，香港房地产市场市值呈现出60年增值100倍的增长。

　　美国房地产发展是200多年，美国周期是18年， 18年当中有10年上升，有4年持平，有4年下跌，

　　从50年代以来，美国房地产市场的市值是持续上升的，近60年来增值了100倍，主要原因还是通货膨胀和社会财富的积累，应该说房地产还是社会财富最容易凝聚的地方。美国近一百年的房地产价格的变化说明房地产是比较能够抗通胀的东西，它比美国的通胀率总是高3个百分点，这是美国房地产周期性给我们的启示。美国房地产业发展的200多年，也是伴随着美国的城市化、郊区化、再城市化的进程，它始终是美国经济的重要组成部分，从来没有一个时代是房地产终结的时代。

　　我们中国的房地产发展历史才20多年，人家200多年还没有终结。房地产有高潮有低落很正常，我们把它看成房地产业发展的必然过程，是我们房地产发展历史长河中的一个小浪花。

　　2014年注定是不平凡的一年，最大的感觉就是变化；

　　最近又回过头来再看十八届三中全会确定的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，还有今年的北戴河决议，政府都正在稳步实施，有序推进，而我们中国未来3年、5年、甚至10年后会经济的活力都会隐约而见。

　　未来20年，中国的城市化进程仍然会是中国经济的重要组成部分，据专家统计到2030年中国会有60%的人口生活在城市里，房地产业也会在中国的城市化进程中担当重要的角色，对于我们中国的房地产市场、房地产行业的发展机会，长期来看，我们有充分的信心，对于房地产在中国经济的战略地位，现在和未来都不可动摇。

　　在中国当前经济新常态的新形势下，我们可能需要调低预期；在目前的特殊时期，作为代理行业的我们，也要清醒的看到这个行业的现在和未来，对于我们自己来讲还是要增加我们自身的竞争力，打铁还需自身硬，增强我们的学习力，更加开放和灵活，敢于、勇于改变自己，主动寻找新的经济增长极。

　　3、面对一些上市代理公司对市场的冲击和占领，是什么力量让汇丰行18年来发展的越来越好？

　　李总：汇丰行18年来发展的还比较健康，一步一个脚印的在向前走。最重要的还是得益于我们中国房地产行业的大发展，我们能顺势而为；

　　第二，就是我们汇丰行追寻百年企业的梦想，使得我们形成了诚实守信、双赢、多赢的主要价值观，使得我们有一批志同道合的战略合作伙伴；

　　第三，我想应该是我们汇丰行和谐与分享的核心企业文化；因为和谐我们的效率就比较高，就没有内耗；因为分享，造就了我们汇丰行一批具有老板责任感的职业经理人；

　　第四；是我们不同区域准确的市场定位，因为定位准确，我们能迅速打开市场，获得开发商的认可，因为用心而获得购房客户的信赖；

　　第五，是我们与时俱进的企业机制和因需而设的组织架构，不固守不僵化，面对市场对代理公司的需求一直在积极求变；求真务实是我们汇丰行人的真性情，发现问题、分析问题、解决问题的能力使得我们少走了很多弯路；

　　还有就是十八年来我们一代又一代汇丰行人的勤勉与努力，才成就了今天的汇丰行。

　　未来的汇丰行更需要借助于互联网营销和互联网思维，以更开放的心态和包容的个性来释放年轻人成就事业的梦想！

　　4、您在汇丰行经营管理企业这么多年，有着怎样的感悟与心得？

　　李总：把工作当成事业去经营，把自己当成事业去经营，敢于挑战自己的舒适区,N人还是要不断地给自己压力，促使自己进步；企业也是一样，如果固步自封，安于现状，做年轻的古董，那你离灭亡可能就一步之遥；因为别人在进步，如果你不进步那就是退步。

　　5、工作之外，您的业余爱好有哪些？您又是如何不断提升与修炼自我的呢？

　　李总：我非常喜欢中国的传统文化，同时又比较愿意吸收先进的思想，所以时间总是不够用，业余时间主要还是读书和思考吧；还有就是喝茶，最近正在学习茶道，也希望通过每天的一点‘茶时间’能让自己感受到自己身体和心灵的需要。能够让先人的智慧开化自己，再惠及众生。

　　她激励后辈去实现梦想，她鼓励自己与时代同行； 她做事的态度和方式，是我们学习和追赶的方向。听她分享工作生活的感悟是种享受，修养内涵中散发着智慧。在她的眼神和微笑里，优雅自信的气质表露无遗。与这样的女子一同工作，温暖同行是种幸福。