保定分公司客户部 高峰

　　自保定市房地产市场4月份稽查以来，经过连续近2个月的沉寂期后，市场正逐步走向平稳的调整期。市场整体销量逐步回升，价格表现依然坚挺。

　　在淡季中，多数开发商并没有消极等待市场好转，而是积极筹备后期项目运作，首先，开发商在此期间积极运作办理各种开发手续，为后期销售增添砝码，提升硬性指标。第二、苦练内功，各种培训和销售说辞的完善，提升软性服务。第三、市场摸底，通过阶段性的小幅价格调整进行市场价格摸底，了解客户心理价格。第四、积极蓄客，为传统销售旺季“金九”迎得客户打好前站。

　　京津冀一体化为保定发展带来重大发展机遇。特殊的地理位置，京津冀一体化的现代交通体系的确定，城市发展规模的扩大，都预示着保定城市发展升级正逐步落实。虽然政策的不明确性和居高不下的价格暂时影响到销量的走势，但利好政策的逐步落地，价格的理性回归，市场的规范化，以及开发商对市场认识的加深，点点滴滴都标示着保定市房地产市场必将会向健康稳定的方向发展。

　　天津分公司客户部 武德盛  

　　5月初新八大里地块的规划细节公布，其即将建设成为一个大型综合商业中心。而各里地块接连亮相，除待字闺中的一里和八里地块尚未面世之外，其余各里地块均已成交，而且楼面地价均超过12000元/㎡。同时 “四里”地块也以总价50.4亿元、楼面地价14504元/㎡，成为今年截至目前为止成交总价及楼面价最高的地块、“新晋地王”。  

　　新八大里地块凭借先天的地理位置优势，包括市区稀缺地块、交通便捷、配套完善，以及将来较强的地块价值潜力，致使各大开发企业争相进入板块。同时，受到“市区优质地块”或“地王效应”等影响，其未来发展及市场价值均将备受市场关注。 

　　“新八大里楼面地价几乎一致，都在14500元/㎡上下，意味着其板块未来房价或将达3万元，区域房价上涨已成必然，我认为抓紧购置周边楼盘是明智之举。”

　　连徐分公司客户部 娄珑

　　徐州房地产回归市场化，尽管徐州市限购已经取消，但是现在房地产还是要依赖金融产业，限贷约束了很多需求，包括刚性需求，或者说更多地约束了改善性需求。就整个徐州近五年的房价波动来看，还是平稳增长的，只是目前这个阶段，处于一个低谷，但是这个低谷用不了多久就会过去，当然也不会立马火热起来，还是有平稳上升趋势。

　　2014年下半年市场供需比较充足，现在定销房、经济适用房都在推出，这对于开放商来说是个很大的挑战，接下来，开发商可能会压缩自己的利润空间，让价跑量。在华润、万科、雨润底价走量的带动下，中小楼盘日子非常不好过，现在每个企业都是现金为王，大量开发商都选择降价跑量，房产泡沫被挤出，很多楼盘价格已经见底。但是“见底”不是“到底”有人认为下半年楼市仍然会不温不火，波澜不惊的状况，“大起大落”的情况暂时不会出现，“以价换量”的营销策略依然会在年底甚至早一点再次出现。

　　石家庄分公司 安辉

　　石家庄楼市在经历了一系列的整顿后，金九银十也没有呈现以往的火热局面。央行新政出台后有相当部分的楼盘反映限贷还并没有实际放松，对楼市造带来的利好也并不明显，甚至有开发商表示近期旗下楼盘没有明显感觉回暖。虽然央行“松贷”新政出台，但是实际各大银行都没有放松贷款，只是首套计算方式不同，一套房首付30%而已，而这样反而让很多客户采取了观望态度。政府出手救市效果似乎没有预期的明显，原因有三：一是放松限贷政策力度肯定没有想象中大，比方说“首套房7折利率优惠”难以落实，信贷总额也面临不足的问题。政策执行打折扣，市场自然难以一直火热下去；二是整顿余温尚存，楼市新格局尚未形成，未来趋势并不明朗；三是部分中小开发商恐有错判形势之嫌，如果逆势涨价，则成交难以持续放大。

　　近日，河北省部分行政区域重新调整划分，石家庄转型升级打造“京津石”核心区理念的提出，无疑为未来的石家庄楼市发展埋下了一个很大的伏笔，大省会规划的提出势必会给今后的石家庄楼市带来更大的发展空间和机遇。但目前，三季度石家庄楼市仍处于调整迷茫期，未来走势尚待观察。

　　武汉分公司 周璞玉

　　7月18日下午，武汉正式调整限购政策，主要包括四个方面：一是武汉6个远城区，及东湖高新区，东湖风景区、化工新区、武汉开发区等四个新城区，外地人购房，要求提供的社保及纳税证明由原来的2年变为1年以内任意一个月即可；二是140平以上户型，全市范围不限购，含新房、二手房；三是2002年以后毕业的大学及以上学历者，提供1个月的社保缴纳记录即可在中心城区购房（一个月即可）；四是武汉房管局将与银监局讨论，关于降低房贷利率的可能性。

　　在期待已久的放松限购后的第一个“金九银十”里，供应量的激增将导致楼市的竞争更加激烈。仅9月份，武汉就有52个项目入市，并创下年内开盘量新高。这一数据也比去年同期高出20%。从近期新入市的楼盘看，除硚口、汉南等少数城区，其余城区都有新盘入市，其中汉阳区的新盘最多，达到11个，其次是光谷和江夏各有6盘入市，江岸、江汉、新洲也各有一盘。其中有一些新楼盘的规模堪称巨无霸，如青山和汉阳王家湾一带，9月将推出2个纯新盘，各自规模都超过100万平方米。

　　供需关系直接决定房价。今年1~8月数据显示，武汉新建住宅共成交10.25万套，创下历史新高。但同期武汉整体房价，却没有太大变化，正是源于供应量大，成交量分到具体项目较少，让房企的日子并不好过。

　　从目前情况来看，高供应量下的情况下，“平价跑量”将成常态，花样繁多的促销活动也将陆续登场。

　　上海分公司 郁雄雄

　　根据数据统计，在上海496个在售楼盘中，8月共有100个项目价格发生变化，其中47个项目降价，12.8%的降价项目降价幅度超过了1成。涨价项目53个，5.7%的涨价项目涨幅超过了1成，79.8%的项目价格无变动。虽然上海市场总体的成交量自5月来持续下降，但成交均价却一直保持坚挺。在8月47个降价项目中项目，外环外延续了上月价格下滑态势，70%的降价楼盘集中在外环外，其中浦东、宝山、嘉定三区占据降价楼盘区域的前三位。从单个项目上看，只有少数楼盘出现幅度稍大的降价，绝大多数的在售项目的价格只是稳中略降，降幅多数控制在10%以内，8月市场上还没有出现大面积的降价潮。

　　在现在的条件下，刚性需求的购买力在持续下降；由于着前期大量供应的积压，房企又面临资金、业绩上的重压，业界普遍认为今年的“金九银十”难以实现。

　　沧州分公司 钱永香

　　沧州住房公积金三项“新政、增强、含金量” ：6月17日，沧州市住房公积金管理中心近期出台了三项新政策，主要针对新就业大学生和引进人才、城镇低收入职工以及工商户和自由职业者三类特殊群体。

　　7月28日起，沧州符合条件的市区城镇居民，可自愿缴存住房公积金。凡连续正常缴存满一年者，可申请住房公积金贷款。

　　这个地产意义上的淡季，沧州各盘成交量没有太大浮动，市场成交平淡。东区整体供应量减少，造成整个区域销量下降。西区成交量并无太大差异，购房主力仍旧是刚需群体，对于改善型客户，仍旧是时时刻刻关注政策的导向，以便选到物美价廉的好房子。在这种情况下，在政策层面不发生重大变化的前提下，整体市场将维持这种态势。

　　由于进入买方市场阶段，房企销量的分化进一步加剧。较有影响力的楼盘与综合实力较弱的项目差距拉大。一般来说，口碑较好的项目销量依旧维持在一个相对稳定的水平，而位置与影响较弱的则下滑明显。因此，可以说，目前才是考验房企销售能力的真正时间。

　　对于三季度楼市来说，大致关键词有：政府的“地方救市”、“分类调控”，企业的“危机个体”、“各显神通”，消费者则是“隔岸观火”、“拭目以待”。各方立场鲜明，众生自有打算。

　　我们认为，当前房地产问题是周期性调整，不会发生大崩盘、大转折点，但区域性问题明显。判断的依据在：由于行业周期调整，房地产小开发商拿不到信托、银行贷款，或已有的融资出现还款风险；区域性开发商出现融资、坏账问题，尤其是没有就业和人口流失的城市。

　　可以预见第三季度后半程还会出现新的行业调整甚至企业资源的整合，销售压力会使开发商使出浑身解数吸引消费者，促进成交。可以说，今年房地产市场的下半程，将会是销售智慧的激烈赛场。

　　北京分公司 丁楠

　　房山区是汇丰行北京分公司在2013年8月进入的区域，在本分公司从上到下一致的努力下，在2014年5月20日成功签约房山区CSD核心区天资璟庭项目，项目为精装准现房，销售额5个多亿。

　　房山区地处北京西南，2013年商品房销售面积为185万平方米，同比增长33.2%；商品房销售额实现265.1亿元，同比增长63.6%；可以看出房山区市场在2013年整体呈上升趋势，但是自2014年1月以来房山区房地产市场整体下滑，1-7月，房山区商品房销售面积为74.9万平方米，同比下降32.1%；商品房销售额实现115.2亿元，同比下降29.4%；商品房待售面积为82.5万平方米，同比增长54.5%。

　　房山区地产项目主要集中在长阳镇和良乡镇两个区域，多以刚需性面积在70平米两居，80-100平米三居为主，均价在21000-22000元/平米为主，多家知名房企在房山开发，例如万科在房山就有7个项目，首创有3个项目。

　　预计房山区9月份会有5个新商品房及5个商住公寓面市，其中商住精装，面积在30~60平米，价格在21000左右的Loft公寓的上市必将对商品房的销售提出挑战。且在2014年年底或2015年会有近30万平米限价为9800元/平米的限价房入市，再此情况下房山区商品房市场必将受到较大冲击。

　　在未来面临大面积放量，市场日趋严峻的情况下，传统的楼市旺季“金九银十”并没有如期来临，房山各大开发商纷纷推出各种优惠活动：例如万科一项目推出首付15%，并且首次尝试联合代理，首创项目近期同时推出1500多套，且价格要低于2013年同期价格等等，可以看出房山区开发商受制于销售业绩及资金压力，为拉动项目销量，预计项目优惠折扣力度将进一步加大，促使楼盘集中供应的区域迎来凶猛的“价格战”。

　　重庆分公司 陈婷

　　重庆开发商今年下半年开始为了疯狂出货，空前降价。

　　组合政策的实施，花样促销手段，通通都不需要了，像地道的重庆人一样，憋不住那股脾气，一触即发，将降价进行到“底”。开出来的价格低得惊人，几乎是零利润跑量，而且绝对不玩虚的，绝对掏钱就可以买到为原则。

　　年终促销，主要原因在于年终资金需求巨大，需支付工程材料款和建筑工人的工资，加上还要偿还银行贷款、股东分红，这些都需要真金白银。同时，企业要收回成本和持续发展，也必须“出货”，如果楼盘滞销，房屋积压，将影响公司的来年发展。所以，年关岁末对各个公司来讲，面临的现实压力相当巨大。

　　重庆从“恒大”到“万科”，从“碧桂园”到“佳兆业”，各大开发商争先恐后降价抢钱，平均降价20~30%，降价速度和尺度让其他小开发商瞬间瞠目结舌。

　　其实，重庆如今这种疯狂的“降价”的行为，也可理解为“政府不断采取措施调控楼市”在市场上见到的成效的体现。重庆房市已经迎来了新的转折，有利有弊，在不断完善和筛选的过程中，只有有实力的强者适应下来。无论是开发商还是相关单位，无论是企业还是个人，都将经历又一次的重新洗牌优胜劣汰。所以未来是美好的，哪怕现在的路途有些曲折。